南宫娱乐-斯佩齐亚主场失利,降级危机依然存在

admin 30 2024-08-24 00:17:32

  目前斯佩齐亚主场失利,降级危机依然存在,中国高层传达的信号表明斯佩齐亚主场失利,降级危机依然存在:房地产调控还有狠招。而在继李迅雷、姜超携手警示房地产风险之后斯佩齐亚主场失利,降级危机依然存在,任泽平也提出预计这一轮房价上涨接近尾声。在此情况下,一些外国的房子成了部分中国投资客的首选。现在,这些国家的楼市正在上演中国式的疯狂。

  

  目前,中国高层传达的信号表明:房地产调控还有狠招。而在继李迅雷、姜超携手警示房地产风险之后,任泽平也提出预计这一轮房价上涨接近尾声。在此情况下,一些外国的房子成了部分中国投资客的首选。现在,这些国家的楼市正在上演中国式的疯狂。(BWC中文网注)

  除了中国的一二线城市,西方国家有哪些外国城市会出现一年房价上涨30%的情况?

  去年是加拿大的温哥华,现在是多伦多。

  根据多伦多房产局近期公布的3月房价数据,多伦多房价同比上年增长33.2%,房屋均价达到91.65万加元,与上月同比也上涨了4.6%,打破28年来单月的涨幅纪录。

  澳大利亚的悉尼和墨尔本同比涨幅也很惊人。根据Corelogic的数据,悉尼三月房价同比涨幅18.9%,中位价格达80.5万澳元,墨尔本涨幅15.9%,中位价为60.5万澳元。

  两国的房价飙涨,在一向房价较稳定的西方国家中无疑是另类。楼市的异动,也引起了多家机构和官方的关注,它们开始不淡定了。

  加拿大泡沫即将破裂?机构多次预警

  多伦多房价数据一出,多家专业机构发出预警,表示加拿大房地产泡沫即将破灭。

  过去几年,时常有金融机构看空多伦多楼市,但加拿大本国银行一直很“爱国”,否认存在泡沫。

  而此次两大加拿大本土商业银行——蒙特利尔银行(BMO)和多伦多道明银行(TD),相继警告多伦多房市泡沫即将破灭,自然受到关注。

  蒙特利尔银行首席经济学家波特测算,加拿大1%收入最高的家庭年收入22.5万加元,目前在多伦多也只能负担半独立屋或联体别墅,而年收入7万加元的普通工薪家庭,更无法负担多伦多的房价。

  加拿大国家银行的报告也指出,加拿大目前楼市与2005年美国楼市巅峰期很类似,且自2000年来的涨幅,加拿大已远远超过美国一倍以上。

  在加拿大几大商业银行接连警告多伦多泡沫化后,国际知名的信贷评估公司——穆迪警告:加拿大房地产市场的泡沫面临破裂危险、房价可能会出现大幅度调整。

  与此同时,穆迪指出澳大利亚、新西兰、瑞典也有同样风险。

  商业机构做出的预测往往较中立,而如果连官方机构都指出房地产过热,泡沫存在风险,似乎真的需要值得警惕了。

  加拿大房市监管机构——加拿大抵押及住房公司(CMHC),昨天发布《房屋市场评估》报告,有强烈迹象显示房地产市场处于整体问题状态,全国房价仍有价格加速上涨和过热迹象,导致全国房市整体存在问题。

  抵押及住房公司的“问题状态”包括:建房过度、估值过高、房市过热和房价加速上涨四个情形(下图),颜色越深表示问题越严重。CMHC季报通常对维护加拿大金融和房地产市场的稳定有预警作用。

  温哥华房市有“估值过高严重”的迹象,整体房市评估处于“问题严重”状态。温哥华附近的维多利亚,房价估值过高迹象也处于“严重”,当地经济基本面无法解释房价的过高涨幅。此外,安大略省会多伦多和哈密尔顿的房价持续面临“估值过高”和“过热”等现象,对租房、成屋和新屋销售的需求都大于供给,导致了房价蹿升。

  澳大利亚楼市风险也被机构警告。

  日前,澳联储发布金融稳定评估报告,强调房地产市场价格飞涨的风险,警告监管机构将考虑进一步收紧借贷规定,以防止由债务引发的房价泡沫。楼市泡沫风险以及泡沫破裂,是澳洲联储自上次8月降息后按兵不动的一大因素。

  官方迅速出招

  看过这么多机构的警告,加拿大、澳大利亚两国的官方机构也立即行动,出猛招给楼市降温。

  多伦多所在的安大略省政府,一周前推出15%的外国买家投机税,以及其它15项措施,应对近期上涨过快的楼市。此外,多伦多、安大略省、联邦三级政府官员还将进一步磋商抑制楼市泡沫的新政。

  澳大利亚此前推出的楼市限制政策则更全面、广泛。包括各省政府针对外国买家的印花税、澳洲各大银行的全面限贷政策、近期商业银行全面上调贷款利率、强制拍卖违规购买的房屋等。

  尽管许多业内人士强调,两国热门城市的房价上涨,有移民和留学生人数持续增加、房屋供应不足等情况,房价上涨有供需基本面的支撑,但官方依然提前放出大招,抑制楼市泡沫。

  泡沫多严重了?对比两个指标

  加拿大、澳大利亚的泡沫到了什么程度?

  对于“泡沫指数”,业界没有统一的指标,一般常用房价收入比、年租金回报率两个数值来衡量。

  不妨对比多伦多、温哥华、悉尼、墨尔本、北京、深圳在这两个指标上的表现。

  房价收入比=房价/年家庭总收入,按照国际惯例,这一数值在6以下处于健康区间,即6年不吃不喝的家庭总收入能买下一套房。

  此外,还有一个关于住房承受力的标准,即每月用于房屋的消费(还贷)占家庭月收入不能超过30%。这样,通过大约20年的贷款,一个家庭能较轻松的买下一套房。

  年租金回报率=(年租金收入-房屋持有成本)/购房总花销,算出来的比值若低于3%,则说明房价过度高估。若这一比率能达到5%或以上,则说明较具有投资价值,20年租金能收回购房成本。

  可以看出,六个城市中,深圳、北京的房价收入比最离谱,分别需要44年和33年不吃不喝,才能买下一套房。而在机构和官方眼中泡沫即将破裂的多伦多和悉尼,虽然这一比值也超过了6,但却远低于北京和深圳。

  在租金收益率方面,即便加拿大、澳洲的四个城市房价连续飙涨,但收益率依然能达到4-5%之间,亦即每年租金收入能赚回购房成本的4%-5%。而北京和深圳的租金收益率则是惨不忍睹。

  反思

  笔者曾对有意出国置业的朋友多次提到,在西方成熟的房地产市场,寻求地产升值和飙涨并不太合适。

  这不,加拿大和澳大利亚一些城市出现房价上涨过快之后,立马引起了国内各机构和官方政府的重视。他们反应如此激烈,主要是因为房价短期过快上涨在西方世界仍属罕见情况。

  加上08年次贷危机引起的全球金融危机,让监管机构一直对房地产市场潜在的风险极为警惕,毕竟有“十次危机,九次地产”的说法。

  就目前来看,无论是房价收入比还是租金回报率,多伦多、悉尼等城市仍然比国内的北上深要健康不少。然而即便是这种情况下,也已引起当地机构和官方的注意,被认为房产存在泡沫,且需要严加防范并祭出多项楼市降温措施。

  从这一层面说,恰好证明西方房地产市场的稳定和成熟,是具有自省和纠错能力的市场。作为投资者,更应以寻求资产安全、投资分散和赚取高租金收益为目的,因为西方楼市最主要属性是稳定性和完善的租赁市场。

  延伸阅读:

  中国楼市“僵尸”或遭致命一击,中国已抢先美国动手

  财经观察员陈工金在BWC中文网撰文指出,当市场还在对美联储即将进行“缩表”议论纷纷的时候,殊不知中国早已快美联储一步进行了缩表。“中国式缩表”将在相当长一段时间内,深刻地影响中国市场走势和资产价格。什么是“缩表”?中国央行何为"缩表"?对房价将有何影响?现在的中国楼市已变成一个“涂脂抹粉”的僵尸。垄断封闭的金融体系,大量低效的国有企业,都是最典型的僵尸形态,错配和耗费了大量的资源。

  在经济学叙述中,“僵尸经济”并不是一个突兀的新词,而是有多方面的渊源。

  此前,青年经济学者温克坚告诉BWC中文网,现在的中国楼市已变成一个“涂脂抹粉”的僵尸。垄断封闭的金融体系,大量低效的国有企业,都是最典型的僵尸形态,错配和耗费了大量的资源。

  “僵尸经济”这种说法的广泛流行,和1991年日本房地产泡沫破裂之后的经济表现高度相关。

  中国楼市“僵尸”或遭致命一击,中国已抢先美国动手

  刚刚,据北京商报报道称,目前,北京各银行商用房全部暂停抵押。此外,据悉,广州多家银行也不能做商住房抵押贷款。分析人士表示,这是对商住房调控的一个补充性政策,暂停也充分说明了收紧政策的导向。此前,央视称,中国商住房土地产权到期后房子或被国家无偿收回!给全国的商改住项目浇了一盆冷水。

  与此同时,中国高层的态度正越来上对金融反腐、金融治乱进入实质性阶段。这意味着,除债股市、期货等外,接下来房地产行业也会感受到比较全面的利空,将使得热点城市楼市的迅速降温。

  最近几天,当市场还在对美联储即将进行“缩表”议论纷纷的时候,殊不知中国早已快美联储一步进行了缩表。“中国式缩表”将在相当长一段时间内,深刻地影响中国市场走势和资产价格。什么是“缩表”?中国央行何为"缩表"?对房价将有何影响?

  当美联储还在为缩表放风之际,中国央行却已经“抢跑”了。

  今年以来,中国央行资产负债表逐月收缩,从1月末到3月末短短两个月时间收缩1.1万亿,降幅达3%。

  同时,尽管家庭、政府、金融机构、非金融企业这四大部门债务余额仍在增长,但增速呈现全面下滑趋势。

  这就是发生在我们身边的“中国式缩表”,它已经不动声色的来了,并将在相当长一段时间内,深刻地影响中国市场走势和资产价格。

  “缩表”到底是什么

  迄今为止,关于缩表的讨论几乎仅限于美联储。缩表是指中央银行减少资产负债表规模的行为。美联储通过直接抛售所持债券或停止到期债券再投资的方式,可实现对基础货币的直接回收,相对于提高利率,是更为严厉的紧缩政策。

  在金融危机之前,美联储资产负债表规模不到9000亿美元,金融危机后美联储通过QE不断进行资产购买,如今资产负债表规模已经膨胀到4.5万亿美元,在美国GDP中的占比也由6%上升到了23%。

  尽管美国经济复苏,但美联储在货币政策正常化的过程中,迄今仅进行了基准利率的上调。直到上个月公布的美联储会议纪要,才有多数官员预计可能今年晚些时候适合开始缩表。

  目前美联储会重新购买到期的资产,从而保持资产负债表总规模不变。

  在中国,去年央行资产负债表规模忽上忽下,并无太大趋势可言。但今年前三个月,在外汇占款继续下滑的同时,央行公开市场操作净投放的基础货币也在不断减少,央行已经实现了实质意义的缩表。

  从全社会债务数据来看,迄今为止各个部门债务余额仍处于增长态势,似乎和“缩表”的关系尚远,但是从增速来看,全面下行趋势明显,对于各类资产价格也将带来巨大影响。

  “中国式缩表”有何表现

  今年以来,前三个月数据显示着央行资产负债表持续收缩的过程:1月末央行总资产是34.8万亿元,2月末下降到34.5万亿,3月末则降到了33.7万亿。从1月末到3月末短短两个月时间,央行资产负债表收缩1.1万亿,降幅达3%。

  中国的基础货币投放主要是由“外汇占款”和“央行对其他存款性公司债权”组成。其中外汇占款在持续下滑,所以央行近年来就通过“对其他存款性公司债权”的方式投放资金。今年1-3月,这部分数据也是逐月走低的。

  今年的情况意味着,央行通过“外汇占款”以及公开市场操作净投放双双减少的方式实现了缩表。

  除了央行之外,全社会债务余额尽管仍在继续增长,但是同比增速则呈现明显的下行趋势,“中国式缩表”味道浓烈。

斯佩齐亚主场失利,降级危机依然存在

  “缩表”关系到哪些社会部门

  据安信证券统计,截至今年3月末,中国全社会四个部门——家庭、政府、金融机构、非金融企业的合计债务余额为252.1万亿,同比增速为15.8%。相比之下,2月末为16.8%,1月末是17.1%,去年12月末是18.7%,下行趋势明显。

  具体来看,家庭部门总债务34.8万亿,同比增速24.4%。据安信证券,这一增速与2月持平,但如果放松到小数点后面两位,就比2月末略低一点,家庭部门债务同比增速似乎有触顶回落的迹象。

  对于金融机构来说,按照安信证券统计口径,同业负债——也就是银行和非银对于存款性公司的负债,这部分债务余额截至3月末是67.7万亿,同比增速17.6%,比前值19.2%又有明显下行。

  从银行业来看,截至3月末银行负债是69.9万亿,同比增速21.5%,非银负债是28.4万亿,同比增速23.2%。从去年12月份以来,连续四个月金融机构的负债同比增速出现了全面、单边、大幅的下行。

  对于政府部门来说,截至今年3月末的债务余额是41.6万亿,同比增速19.5%,前值是22.9%,去年年中以来这个数据几乎是单边下行的。

  最后一个部门是非金融企业,截至3月末的债务余额是108万亿,同比增速10.9%,前值是11.1%,1月末是11.3%。也就是说,非金融企业的负债最近连续两个月同比出现下行。

  安信证券认为,一方面国有企业负债同比增速往下走,另外一方面私人企业没有太强的加杠杆动力,综合下来,非金融企业负债同比增速向下是一个比较确定的情况。如果整个非金融企业右端负债的同比增速往下,左端主要对应的投资很难会有所表现。

  “缩表”后,房价下跌不再遥远

  中国央行的这次“缩表”抢跑,后续对市场的影响,普通人最关注的大概就是对房价可能产生的震荡了,房价是否会降?

  安信证券认为,按照现在房地产销售,还有银行对于家庭部门贷款的态度,倾向于认为家庭负债的同比增速应该会趋势性向下,这样一来,房价环比下跌应该为时不会太远。

  七十城房价环比增长0.7%,是一个非常高的水平,如果家庭部门债务同比增速持续向下的话,在今年上半年也许就能看到价格环比开始下跌。

  此外,对股市与商品所造成的冲击也不容小觑。

  今年以来,债务余额同比增速有比较明显的下行,而另一方面最新公布的实体数据显示,实际经济增速在去年四季度和今年一季度连续两个季度比前值高。

  安信证券表示,这也就是说信用创造趋于下行,实际产出的增速趋于往上,二者之间的缺口在持续压缩。而这种缺口的压缩产生的结果就是广谱通胀压力的消散,各类资产价格都会受到冲击,“我们之前将之称为减量博弈”。

  安信证券认为,在整个减量博弈的背景下,无论是商品期货还是权益市场都很难具备单边上涨的支持。安信证券称:

  权益市场可能是一个区间振荡,商品期货这一块由于去年涨的太多,今年可能会有一定程度上的回落。我们之前也判断过,去年一个很明显的情况是,国内商品比国际涨的好很多,可能今年会反过来,国内商品表现的会比国际上差。

  调控房价专家还支了这几招

  今天人民日报也发表文章,专家称要坚持房子居住属性,要在宏观上管住货币。专家认为,促进房地产市场平稳健康发展,必须综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。专家还支了这几招,从党媒的表态中可以窥见一丝风向。

斯佩齐亚主场失利,降级危机依然存在

  1.灵活确定竞价方式,完善商品房建设用地出让制度

  商品房建设用地属于经营性用地,土地出让实行“招拍挂”制度。这一制度有效遏制了暗箱操作等腐败问题,但价高者得的制度安排也容易导致地价和房价不断上涨。因此,地方政府可以结合本地实际和出让土地的具体情况,灵活确定竞价方式,包括“限房价、竞地价”“限地价、竞房价”等。

  比如,可以对非普通商品房建设用地实行不限条件“招拍挂”、价高者得的竞价方式斯佩齐亚主场失利,降级危机依然存在;而普通商品房建设用地的出让则可实行限定条件(限房价、限面积)“招拍挂”、价格合理者(房价与楼面地价之比较低者)得等多种竞价方式。这样既可以有效防止高价地扰乱市场预期,又有利于保障居民的基本住房需求。

  2.坚持房子的居住属性,完善购地购房管理制度

  一段时间以来,商品房除了满足居民的住房需求,还附载着其他一些功能。当前,要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,强化地方政府在盘活城市闲置和低效用地等方面的主体责任,完善购地购房资格审查制度。比如,建立购地资金审查制度,确保房地产开发企业使用合规自有资金购地。要在宏观上管住货币,微观信贷政策要支持合理自住购房,严格限制信贷流向投资投机性购房。

  3.深化公共资源配置制度和户籍制度改革

  我国高等教育、医疗卫生等方面的优质资源过度集中于大城市,造成户籍的“含金量”因城而异,促使人们产生强烈的大城市户籍偏好,对一、二线城市商品房的需求持续扩大,形成一、二线城市房价不断上涨的推动力。因此,应促进高等教育、医疗卫生等公共资源配置更加均等化,破除按户籍分配优质公共资源的制度安排。应在三、四线城市合理增加一些优质公共资源,增强居民落户中小城市的意愿,让居住在不同城市的群众更公平地享有发展成果和发展机会,进而有效调整不同城市的住房供求关系。

  4.深化住房建设用地供应制度改革

  当前,在一些一、二线城市,由于人口持续流入和大量增长,住房建设用地的供应缺口不断扩大。对此,应根据人口流动趋势、常住人口规模等情况,动态调整并确定城市住房建设用地规模,建立严格的城市住房建设用地供应规划和信息公开制度,促进商品房建设用地合理供应。住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市,应合理增加住宅用地特别是普通商品房用地供应规模;去库存任务重的城市,应减少乃至暂停住宅用地供应。通过加强和改进住宅用地供应管理,改善住房供求关系,稳定市场预期,促进房地产市场平稳健康发展。

  (本文根据BWC中文网、海外掘金、腾讯财经综合)

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